Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Kirchheim unter Teck?

Kurzantwort: Für Verkäufer in Kirchheim unter Teck ist vor Steuern häufig ein niedriger einstelliger Prozentsatz des Verkaufspreises ein sinnvoller erster Planungskorridor. Den größten berechenbaren Posten bildet meist die Maklerprovision. Bei einer beispielhaften Teilung von 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Seite wären das bei 460.000 Euro genau 16.422 Euro für den Verkäufer. Hinzu kommen je nach Objekt Kosten für die Lastenfreistellung, den Energieausweis, Unterlagen und möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn kann die Rechnung grundlegend verändern.

Stand: August 2026 · Lesezeit etwa 12 Minuten

Das Wichtigste in Kürze

Energieausweis, Grundbuchausdruck und Katasterunterlagen sind meist überschaubare Einzelposten. Zusammen mit weiteren Nachweisen können sie dennoch einen vierstelligen Betrag erreichen.
Vorfälligkeitsentschädigung und Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn gehören vor dem Vermarktungsstart geprüft. Beide lassen sich nicht seriös aus dem Verkaufspreis allein ableiten.
Bei der Grundschuldlöschung zählt der eingetragene Nominalbetrag für die Gebührenberechnung, nicht nur die noch offene Darlehenssumme.
Ein unrealistisch hoher Angebotspreis erscheint in keiner Rechnung, kann aber Nachfrage, Vermarktungsdauer und Verhandlungsposition verschlechtern.

Dieser Beitrag bietet eine Orientierung aus der Verkaufspraxis. Er ersetzt weder die Prüfung durch Notariat und Bank noch eine Rechts- oder Steuerberatung.

Kostenübersicht: Was Verkäufer und Käufer typischerweise tragen

Auf Käuferseite liegen üblicherweise die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und in Baden-Württemberg 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer. Verkäufer tragen regelmäßig die Kosten, die zur Löschung eigener Grundpfandrechte entstehen. Die im Innenverhältnis vereinbarte Verteilung gehört in den Kaufvertrag; gegenüber Notariat und Grundbuchamt können gesetzliche Haftungsregeln weiter reichen.

Auf Verkäuferseite sollten außerdem Energieausweis, Unterlagenbeschaffung, ein vereinbarter Courtageanteil, mögliche Darlehenskosten und eine mögliche Besteuerung des Veräußerungsgewinns eingeplant werden. Laufende Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld oder Erbbauzins bleiben bis zum vertraglich bestimmten Übergang wirtschaftlich relevant. Die Restschuld des Darlehens ist zwar keine Verkaufskostenposition, reduziert aber den Betrag, der nach Kaufpreiszahlung tatsächlich ausgekehrt wird.

1. Maklerprovision: verhandelbarer Preis für vereinbarte Leistungen

Für Baden-Württemberg wird bei Wohnungen und Einfamilienhäusern häufig mit 7,14 Prozent Gesamtcourtage inklusive Umsatzsteuer gerechnet, also 3,57 Prozent je Seite. Das ist ein Markt-Richtwert und kein gesetzlicher Tarif. Provisionshöhe, Leistungsumfang und Verteilung müssen zum konkreten Auftrag passen.

Die §§ 656a bis 656d BGB setzen den rechtlichen Rahmen. Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform. Ist der Makler für beide Kaufvertragsparteien tätig, können sich Käufer und Verkäufer nur in gleicher Höhe zur Provision verpflichten. Hat nur eine Partei beauftragt und soll die andere einen Anteil übernehmen, muss die beauftragende Partei mindestens gleich hoch verpflichtet bleiben. Der Anspruch gegen die andere Seite wird erst fällig, nachdem die Zahlung der beauftragenden Seite nachgewiesen ist.

Für den wirtschaftlichen Vergleich genügt deshalb nicht die Frage „mit oder ohne Provision?“. Beim Privatverkauf gehören Inserate, Fotos, Unterlagen, Besichtigungszeit und Verhandlungsvorbereitung in die Rechnung. Beim Maklerverkauf wird der erzielte Kaufpreis um die vereinbarte Provision vermindert. Entscheidend ist der Nettoerlös bei vergleichbarer Sicherheit und realistischem Zeitaufwand.

Vor der Unterschrift sollten Eigentümer Laufzeit, Kündigung, Nachwirkung, konkrete Vermarktungsmaßnahmen, Vergütung und Fälligkeit lesen. Welche Leistungen im Einzelfall geschuldet sind, bestimmt ausschließlich der konkrete Vertrag.

2. Grundschuld löschen oder sinnvoll weiterverwenden

Auch ein vollständig getilgtes Darlehen beseitigt die Grundschuld nicht automatisch. Für die Löschung werden insbesondere eine beglaubigte Löschungsbewilligung der Bank und die Zustimmung des Eigentümers benötigt. Beim Verkauf organisiert das Notariat die Lastenfreistellung häufig im Rahmen der Vertragsabwicklung.

Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und dem eingetragenen Recht. Deshalb ist der Nominalbetrag der Grundschuld wichtiger als die Restschuld: Stehen 280.000 Euro im Grundbuch, bleibt dieser Eintrag die Ausgangsgröße, selbst wenn das Darlehenskonto fast ausgeglichen ist. Zusätzliche Treuhandauflagen der Bank können den notariellen Aufwand erhöhen.

Für die reine Ausstellung der Löschungsbewilligung darf ein Kreditinstitut nach aktueller Verbraucherinformation kein besonderes Bearbeitungsentgelt verlangen. Tatsächlich angefallene Sachkosten, etwa für eine notwendige Beglaubigung, können dagegen weitergegeben werden. Eine pauschale „Bankgebühr“ gehört daher nicht ungeprüft in die Kalkulation.

Ist die vorhandene Grundschuld für Käufer und finanzierende Bank nutzbar, kann eine Abtretung statt Löschung und Neubestellung Kosten sparen. Betrag, Rang und Gläubiger müssen passen. Diese Möglichkeit sollte früh mit Käuferbank und Notariat geklärt werden.

3. Energieausweis: gesetzliche Pflicht mit variablem Preis

Das frühere Gebäudeenergiegesetz trägt im aktuellen Rechtsstand die Bezeichnung Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Beim Verkauf muss grundsätzlich ein gültiger Energieausweis vorhanden sein. Er ist Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Liegt bereits bei der Anzeige ein Ausweis vor, gehören die gesetzlich bestimmten Energiedaten in das Inserat.

Verstöße gegen Vorlage, Übergabe oder Pflichtangaben können mit einer Geldbuße bis 10.000 Euro geahndet werden. Ein Energieausweis gilt grundsätzlich zehn Jahre. Es lohnt sich daher zuerst, Ausstellungsdatum und Gebäudebezug eines vorhandenen Dokuments zu prüfen.

Für die Kostenplanung sind zwei Ausweisarten zu unterscheiden:

Der Verbrauchsausweis stützt sich auf dokumentierte Verbrauchsdaten. Einfache Angebote beginnen teils knapp unter 100 Euro, sind aber nicht für jedes Gebäude zulässig.
Der Bedarfsausweis beruht auf der energetischen Bewertung von Gebäudehülle und Anlagentechnik. Er verursacht mehr Erfassungsaufwand und kann mehrere Hundert Euro kosten.

Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 verlangt das Gesetz grundsätzlich einen Bedarfsausweis, sofern der gesetzlich definierte energetische Ausnahmestandard nicht erreicht wurde. Für eine erste Kalkulation können etwa 70 bis 600 Euro angesetzt werden; komplexe Gebäude, fehlende Unterlagen oder zusätzliche Beratung können darüber liegen. Ein besonders billiges Onlineangebot ist nur dann sinnvoll, wenn Datengrundlage, Ausstellerqualifikation und Plausibilitätsprüfung stimmen.

4. Unterlagen: kleine Gebühren, große Wirkung auf den Ablauf

Finanzierende Banken und Notariate benötigen belastbare Dokumente. Wer sie erst nach einer Kaufzusage zusammensucht, riskiert Rückfragen und Verzögerungen. Für Kirchheim unter Teck sind folgende Wege und Kosten besonders greifbar:

Ein einfacher Grundbuchausdruck kostet beim Grundbuchamt 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro. Baden-Württemberg führt Grundbücher zentral bei 13 Amtsgerichten; die aktuelle Zuständigkeit sollte über die amtliche Grundbuchamtssuche ermittelt werden.
Eine Liegenschaftskarte bis einschließlich DIN A3 kostet in Baden-Württemberg 20 Euro. Für Grundstücke im Landkreis ist grundsätzlich die untere Vermessungsbehörde des Landratsamts zuständig; landesweit stellt auch das LGL Auszüge bereit.
Das Baulastenverzeichnis wird von der Stadt Kirchheim unter Teck geführt. Ob und welche Gebühr anfällt, richtet sich nach der örtlichen Satzung.
Für Bauakte, genehmigte Pläne und vorhandene Flächenberechnungen ist die untere Baurechtsbehörde die richtige Anlaufstelle. Einsicht und Reproduktionen können gebührenpflichtig sein.
Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan und Angaben zur Rücklage hinzu. Entgelte der Verwaltung sind vertragsabhängig.
Fehlt eine belastbare Wohnflächenberechnung, muss für eine Neuerstellung ein qualifizierter Dienstleister angefragt werden. Preis und Aufwand hängen vom Objekt und den vorhandenen Plänen ab.

Gute Vorbereitung bedeutet nicht, jede Unterlage vorsorglich zu kaufen. Zuerst sollte feststehen, was für den konkreten Objekttyp bereits vorhanden ist und was Käuferbank, Notariat und Vermarktung tatsächlich benötigen.

5. Vorfälligkeitsentschädigung: erst Vertrag prüfen, dann Termin planen

Wird ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit gebundenem Sollzins wegen des Verkaufs vorzeitig beendet, kann die Bank nach § 490 Absatz 2 BGB Ersatz des entstehenden Schadens verlangen. Die Höhe hängt unter anderem von Restschuld, Sollzins, verbleibender Zinsbindung, Sondertilgungsrechten und dem Zeitpunkt der Ablösung ab. Eine pauschale Prozentangabe wäre deshalb irreführend.

Eine wichtige Grenze steht in § 489 BGB: Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens kann grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Wurde später eine neue Vereinbarung über Sollzins oder Rückzahlungszeit getroffen, kann dieser Zeitpunkt an die Stelle des ursprünglichen Empfangs treten.

Vor Festlegung des Verkaufstermins gehören daher drei Angaben schriftlich von der Bank eingeholt: Ablösebetrag zu einem konkreten Datum, Berechnung einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung und vorhandene Sonderkündigungs- oder Sondertilgungsrechte.

6. Steuer auf den privaten Veräußerungsgewinn

§ 23 EStG erfasst private Grundstücksverkäufe, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind insbesondere Objekte, die durchgehend zu eigenen Wohnzwecken oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Besteuert wird nicht automatisch der gesamte Kaufpreis. Ausgangspunkt ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis und den steuerlich maßgeblichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den berücksichtigungsfähigen Werbungskosten. Frühere Abschreibungen können die Anschaffungskosten mindern. Bei Erbschaft, Schenkung, Teilvermietung oder gemischter Nutzung wird die Prüfung schnell komplex.

Die steuerliche Einordnung gehört deshalb an den Anfang. Notarielle Daten von Anschaffung und Verkauf, Nutzungsverlauf, damalige Erwerbsnebenkosten, Modernisierungsbelege und aktuelle Veräußerungskosten sollten vorliegen, bevor ein Nettoerlös zugesagt wird.

7. Weitere Kosten, die leicht übersehen werden

Renovierung, Entrümpelung und Präsentation sind keine Pflichtpakete. Kleine Reparaturen, gründliche Reinigung oder ein geordneter Außenbereich können sinnvoll sein; eine größere Sanierung muss sich jedoch am erwartbaren Mehrerlös messen lassen. Fotos, Grundrissaufbereitung oder digitale Rundgänge sind beim Privatverkauf eigene Ausgaben. Bei Beauftragung eines Maklers entscheidet der Leistungsumfang des Vertrags.

Bis zum wirtschaftlichen Übergang laufen bei leer stehenden oder vermieteten Objekten weitere Beträge: Versicherung, Heizung, Strom, Hausgeld, Grundsteuer oder Erbbauzins. Bei Erbengemeinschaft, Scheidung, unklaren Rechten oder Mietkonflikten können Rechts- und Steuerberatung hinzukommen.

Für vermietete, nach Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelte Wohnungen gilt in Kirchheim unter Teck 2026 eine besondere Regel: Die einschlägige Kündigungssperrfrist beträgt fünf Jahre. Das ist keine allgemeine Kündigungsfrist für jede vermietete Immobilie. Ob § 577a BGB im konkreten Fall greift, sollte vor Verkaufszusagen rechtlich geprüft werden.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung in Kirchheim unter Teck für 460.000 Euro

Das folgende Modell zeigt die Rechenlogik, nicht die Rechnung eines realen Kundenfalls:

Maklerprovision des Verkäufers bei angenommenen 3,57 Prozent: 16.422 Euro.
Löschung einer Grundschuld über nominal 280.000 Euro: angenommene 600 Euro.
Bedarfsausweis: angenommen 350 Euro.
Grundbuch-, Kataster- und WEG-Unterlagen: angenommen 150 Euro.
neu erstellte Wohnflächenberechnung: angenommen 400 Euro.
kleinere Reparaturen und Aufbereitung: angenommen 2.500 Euro.
Vorfälligkeitsentschädigung laut hypothetischer Bankauskunft: 1.800 Euro.

Damit ergeben sich 22.222 Euro Kosten ohne Steuer. Das entspricht rund 4,83 Prozent des Kaufpreises. Der rechnerische Nettoerlös vor Steuer und vor Ablösung der Darlehensrestschuld beträgt 437.778 Euro.

Gerade die letzten beiden Abzüge sind getrennt zu betrachten: Eine Darlehensrestschuld ist keine Verkaufsgebühr, muss aber aus dem Kaufpreis zurückgeführt werden. Eine mögliche Steuer hängt vom tatsächlichen Gewinn und der persönlichen Situation ab.

Wo sich sparen lässt – und wo Sparen riskant wird

Sinnvoll ist es, eine nutzbare Grundschuld abtreten zu lassen, Unterlagen ohne Zeitdruck direkt bei den zuständigen Stellen zu beschaffen und den Verkaufszeitpunkt mit Bank sowie Steuerberatung abzustimmen. Wo ein Verbrauchsausweis zulässig und fachlich ausreichend ist, kann er die günstigere Wahl sein. Auch ein vollständig abgestimmter Kaufvertragsentwurf senkt das Risiko späterer kostenpflichtiger Änderungen.

Nicht sinnvoll ist es, den Energieausweis zu umgehen, bekannte Mängel zu verschweigen oder fehlende Nachweise durch Schätzungen zu ersetzen. Ein Gewährleistungsausschluss schützt nach § 444 BGB nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen wurde. Ebenso wenig spart ein willkürlich hoher Angebotspreis Geld: Bleibt eine Immobilie lange sichtbar, kann sie zum Ladenhüter werden und in späteren Verhandlungen unter Druck geraten.

Prüfliste: Sind alle Kosten vor dem Angebotspreis geklärt?

1. Der Nominalbetrag jeder eingetragenen Grundschuld ist bekannt.

2. Die Bank hat Ablösebetrag und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich beziffert.

3. Anschaffungs- und geplantes Verkaufsdatum sind für die Prüfung nach § 23 EStG dokumentiert.

4. Art, Gültigkeit und Gebäudebezug des Energieausweises sind geklärt.

5. Ein erforderlicher neuer Energieausweis ist beauftragt und budgetiert.

6. Grundbuchausdruck, Liegenschaftskarte und erforderliche Bauunterlagen liegen vor oder sind beantragt.

7. Die Wohnfläche ist nachvollziehbar dokumentiert.

8. Bei Wohnungseigentum sind Teilungserklärung, Beschlüsse, Abrechnungen und Wirtschaftsplan vollständig.

9. Aufbereitung, Räumung und Vermarktungsaufwand sind realistisch kalkuliert.

10. Bei vermieteten Objekten sind Mietvertrag und eine mögliche Kündigungssperrfrist geprüft.

11. Bei einem Erbfall ist der erforderliche Erbnachweis verfügbar oder beantragt.

12. Eine schriftliche Nettoerlösrechnung enthält Kosten, Steuerprüfung und Darlehensablösung getrennt.

Auswertung

Sind zehn bis zwölf Punkte geklärt, lässt sich der Vermarktungsstart finanziell belastbar vorbereiten. Bei sechs bis neun geklärten Punkten sollten die offenen Beträge vor Veröffentlichung des Angebots ergänzt werden. Unter sechs geklärten Punkten fehlt noch die Grundlage für einen verlässlichen Nettoerlös.

Fazit: Kleine Gebühren addieren sich, große Risiken brauchen Vorrang

Grundbuchausdruck, Katasterunterlage und Energieausweis lassen sich vergleichsweise leicht budgetieren. Wirtschaftlich entscheidender sind eine vertraglich noch offene Vorfälligkeitsentschädigung, ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn und der tatsächlich vereinbarte Courtageanteil. Wer diese Positionen zuerst klärt, vermeidet eine Nettoerlösrechnung, die erst nach dem Notartermin zerfällt.

Der Angebotspreis verdient dieselbe Sorgfalt. Finanztip warnt qualitativ davor, dass ein überhöhter Startpreis eine Immobilie zum Ladenhüter machen und die Verhandlungsposition schwächen kann. Eine erfundene Regionalstatistik braucht es dafür nicht: Marktwert, Objektzustand, Konkurrenzangebot und Finanzierbarkeit müssen nachvollziehbar zusammenpassen.

Häufig gestellte Fragen zu den Verkaufskosten in Kirchheim unter Teck

Wie hoch sind die Verkaufskosten in Kirchheim unter Teck insgesamt?

Eine belastbare Gesamtsumme entsteht erst aus dem konkreten Auftrag. Provision, Finanzierung, Unterlagen, Energieausweis, Aufbereitung und eine mögliche Steuerbelastung können den Nettoerlös unterschiedlich stark beeinflussen.

Welche Notarkosten trägt die Verkäuferseite typischerweise?

Die Verkäuferseite trägt häufig die Kosten für die Löschung eigener Grundpfandrechte. Welche weiteren Kosten intern übernommen werden, ergibt sich aus Vertrag und Einzelfall.

Ist die Maklerprovision gesetzlich fest vorgegeben?

Nein. Höhe und Leistungsumfang werden vertraglich vereinbart. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten für Verbraucher außerdem die gesetzlichen Regeln zur Verteilung der Maklerkosten.

Was kostet die Löschung einer Grundschuld?

Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert und den erforderlichen Tätigkeiten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Eine konkrete Auskunft des Notariats ist verlässlicher als eine pauschale Prozentangabe.

Wann kann eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen?

Sie kann bei der vorzeitigen Rückzahlung eines gebundenen Immobiliendarlehens anfallen. Maßgeblich sind Vertrag, Restlaufzeit, gesetzliche Kündigungsrechte und die Berechnung der Bank.

Welcher Energieausweis wird beim Verkauf benötigt?

Ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis zulässig ist, hängt unter anderem von Gebäudealter, energetischem Standard, Zahl der Wohnungen und Datenlage ab. Der passende Ausweistyp sollte vor der Vermarktung geprüft werden.

Können Verkaufskosten steuerlich berücksichtigt werden?

Bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft können unmittelbar veranlasste Aufwendungen den Gewinn beeinflussen. Die Zuordnung einzelner Kosten muss steuerlich geprüft werden.

Wie lässt sich der Nettoerlös zuverlässig planen?

Erstellen Sie vor dem Vermarktungsstart eine Rechnung mit Kaufpreisannahme, Provision, Darlehensablösung, Dokumenten, Aufbereitung, Reserven und gegebenenfalls Steuern. Annahmen sollten klar von feststehenden Beträgen getrennt sein.